生态与房地产最直接的关系，就是居住地的生态化，以及生态系统保持下的居住化－－ “生态化居住社区”和“生态化居住城镇”
“生态化居住城镇”＋ “宜人居住”＋旅游 ＝生态化的宜人居住旅游小城镇
人居生态：也叫“人居生态系统”，是一个居住环境系统，即充分贯彻了生态理念的，宜人居住的，人与环境和谐统一的，居住区域的综合性环境系统。该系统充分体现环境的生态化。
生态人居：也叫“生态人居系统”，是充分贯彻了生态人居要求的人类聚集区的生态与社会的复合系统。这一概念，充分体现了人居环境的生态化，是宜人居住概念中最要发展前途的一种生态宜居模式。
生态人居是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求为人性而打造的居住环境。生态人居含三个环境，生态环境、社会环境、居住环境。要求的是人与环境的和谐统一。在这个综合的生态人居环境中，人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳。
我们将人类居住中三个尺度的划分，区分为三个层面的生态系统，即：整个区域环境、社区环境和住宅环境；形成区域生态人居环境，社区生态人居环境，住宅生态人居环境。三个尺度的生态人居系统中，包括水环境、植物环境、动物环境、建筑环境、景观、交通等作为一体化的结构，形成最宜于居住的生态居住系统。“生态人居系统”，是一个人性化的合理、节约、高效、和谐的居住环境的综合系统。•
生态人居概念的提出，突破了现有的一般化使用生态理念与无区别使用宜居概念，形成了对宜居环境研究的突破，即：以生态系统的科学要求，提升宜居内涵，设计并试验新型的生态化宜居社区与生态化宜居城镇。
一、人居理念的阐释
人居是一个综合概念，不仅强调居住的概念，而且要求为人性而打造的居住环境。人居的三个环境，生态环境、社会环境、居住环境中人与环境的和谐统一。在这个综合的人居环境中人的生态状态、生存状态、生活状态都达到最佳；
人居的宜人性，即以人为本，强调人性尺度的设计，注重人的尺度和人的需要，要着力营造亲切宜人的适宜人居住的环境。避免太多“巨大而奢侈”的东西，要更多地关注那些很细小但却与人的工作、生活关系密切的小的城市环境设计，如近人处的建筑细部、无障碍设计、体贴人的公共设施、小尺度的绿地和公共空间、精致的小品、舒适的步行环境等等；
二、生态理念的阐释
提出生物中心主义的平等是深生态学倡导的一个最高规范。它强调，在生物圈中所有的有机体和存在物，作为不可分割的整体的一部分，在内在价值上是平等的。
人类必须确立保证人与自然和谐相处的新的文化价值观念、消费模式、生活方式和社会政治机制，才能从根本上克服生态危机。生态理念的原则就是合理、节约、高效和和谐的构建整个系统及系统的运作。
需要在整个综合发展示范区中贯彻生态理念，即贯彻到产业选择和结构设计、文化理念、建筑和环境的建设、基础设施的打造、技术运用、生活模式的选择等各个层面中。
三、 构建“生态人居系统”的原则：
1、 强调生态理念的充分贯彻
人居环境的建造和维护以生态的原则为标准和依据，对整个环境的基础设施的打造、产业选择、项目设计、功能布局、景观构造、技术运用、文化主题、生活模式等都以生态目标和经济目标的实现为前提，在生态规划确定的指标体系控制范围内进行。
2、 强调系统的和谐
人与整个系统的和谐，各个系统之间的和谐，生态人居不是受制于物质环境，不是以物质环境的需要去分隔人，去构筑人的空间；也不是仅仅以人为中心，环境为操纵的环境打造，强调人居与生态的和谐。强调整个生态人居中生态状态、生存状态、生活状态的完美和谐，是城乡一元化的结构。
3、 强调多样性
不仅是保护生物的多样性和复杂性，而且还包括社会组织结构和阶级层次的多样性，在人的经济组织活动的体现产业、聚落和建筑产品等各个方面的多样性和综合性。在整个自然生态、经济生态和社会生态上这3个不同的圈层达到一种完美的和谐。
四、生态人居的模型结构
1、 生态人居纵向结构
生态人居体现为三个尺度，宏观的尺度是整个区域生态环境、中观尺度是社区生态环境、微观尺度是住宅生态环境。三个尺度的人居环境都是一个自持自运作的生态系统。
区域生态环境：
区域生态环境包含自然生态、社会生态和经济生态的依托。包括整个区域的生态环境的保护条例、生态示范区的指标体系、整个区域范围的水系、电力、垃圾处理等基础设施环境、整个区域的经济产业环境、整个区域的规范和政策、整个区域与外界的连通进入条件和大的交通环境等宏观层面。在示范区区域上原有的生态系统的资源和特点基础上，结合人居环境的打造要求，构建一个生态人居综合发展的示范结构。
水环境：示范区区域内有妙音湖和石象湖两个较大的水域，如何处理人居环境与湖的关系，如何构建水景环境，如何与利用人居环境中的天然水、污水或中水结合，形成一个合理的水循环系统。
生物环境：次森林、花卉、草地、农业作物（茶、果、蔬等）等资源，如何在尊重该区域资源本体的前提下，进行人居环境的构建。
建筑环境：可接续川西平原的林盘聚落的生态合理性，合理适度的运用生态建筑、绿色建筑的多项生态建筑技术，融入生态文化和生态美学，结合生态人居中各项功能构筑其建筑环境。
经济产业环境：在整个示范区结构中生态农业、生态旅游业、生态人居的各种比例如何控制，生产、消费的循环模式是怎样的形式，各种产业之间如何聚合、如何横向融合、如何构成产业的生态网络。
大交通环境：结合整个区域的开放性，与大交通环境结合，规划设计整个区域的路网和交通方式，联系各产业和功能片区的
社区生态环境：
作为中观尺度的社区环境，强调人居的活动、生活和消费层面的内容，成为示范区中的各个功能区片。各个功能的主题内容，生态生活的模式选择，以及与之相对应的景观规划设计。
生态生活模式：依托每种不同的资源及主题优势，有以花卉为主的模式、以茶文化为主的模式、以农庄为主的模式、以会议展览为主的模式、以体育休闲为主的模式、以宠物为主的模式等等。
生活配套：包括供电、供水、供气、交通、电信、学校、文化娱乐和防灾能力，公共空间、绿地空间及景观人文小品等。
建筑空间设计：强调整个社区空间的人性尺度设计。合理地设计社区中游线结构、物流结构等
住宅环境：
包括单体建筑与户外空间环境两个部分。强调人居环境的舒适度，避免室内居住环境的污染，强调人性化的设计，强调私人空间与户外公共空间的巧妙衔接，和私人住宅的配套设计。
2、 生态人居横向结构
生态人居模型的横向结构中涉及经济自然社会等各个层面的内容：
哲学层面：是深生态的理念，强调自我实现，强调生态中自然的价值，形成产业选择、环境打造、项目设计、技术运用、生活消费方式的原则，形成衡量指标体系，成为教育和文化的主题内容。
经济层面：是循环经济，采用“资源——产品——再生资源——再生产品”的循环流动过程，使得整个经济系统从生产到消费的全过程基本上不产生或者少产生废弃物，最大限度地减少废物末端处理；开发建立循环经济的绿色技术支撑体系；引导绿色消费，通过广泛的宣传教育活动，提高区域内公众的环境意识和绿色消费意识；整个区域的产业生态化，建立产业间的生态网络，形成互为支撑，良性互动的闭合结构。
艺术层面：是生态美学，是构筑整个生态人居精神空间的标准。在整个示范区的建筑、景观、宣传、生活模式的各个细节贯彻生态美学的要求。
建筑层面：是生态建筑，从建筑的景观、功能、技术等各个方面都强调合理和适度的以生态为标准。生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。
技术层面：是生态科技和环保技术，包括在人居环境的能源节约和利用、废物垃圾的处理、生态建筑、节能建筑、绿色建筑的技术运用、新材料的运用、水环境体系的循环利用、小气候条件、生态农业技术、生态加工业技术等各方面的渗透。
消费层面：是生态导向的消费，成为人类的生态生活模式的典范。无论是生态旅游、生态居住、生态生活（休闲、度假、观光、会展、运动、康疗、教育等）强调健康、节约、合理、高效的消费模式，提升整个群体的消费质量而不是消费总量。
文化层面：是生态文化，强调人与生态的和谐，保护生态环境、合理、节约、高效的进行生产生活，与哲学层面从认知和思维角度的尊重生态、保护生态的理念相衔接和彻底的贯彻，同时接续当地历史文化中蕴含的生态内容，体现生态环境和生态保护的唯一性和特色。
人居层面：强调人性尺度，宜人的设计，在人的活动范围内，无论是公共空间还是私人空间，有美学渗透，结合人体工程学，尊重人的需求。
五、生态人居系统研究课题
1、 区域系统的生态规划
2、 社区系统的生态规划
3、 家庭居住空间的生态规划
4、 生态人居示范区的综合指标体系
5、 生态人居示范区的社会经济系统构建
6、 生态人居示范区的生态系统构建
7、 生态人居建筑技术研究
六、生态人居与旅游房地产开发
生态人居系统的提出，为旅游房地产的开发，提供了全新的思路。
旅游房地产开发，最核心的要素，有两个方面。第一，是休闲度假的景观与游憩环境，第二，是项目中别墅与楼盘本身的概念卖点。
旅游房地产一般会选择在风景区周边，休闲度假环境，可以由景区项目来形成，但别墅及楼盘的独特性，则是开发商关注的重点。很多滨海、滨水、山地旅游房地产，采用欧式、中式、日式建筑，以园林造景，概念商没有突破。
生态人居，是以生态大背景为依托，低密度为前提，用生态建设宜居住宅的系统概念，是旅游房地产最适合的模式。
案例：石像湖生态人居示范区房地产开发策划
1、区域开发与房地产开发
中业集团委托我们的，是对蒲江县20平方公里左右土地的近中长三个时期的开发策划。因此，我们首先对全部区域长期开发的总体框架进行策划，进而制定出中期、近期的开发目标与运作计划。
从大的结构上看，石象湖生态人居综合示范区，是一个区域开发的框架。但从企业最求的实际目标看，这是一项房地产开发计划。换句话说，最终落地的，实现盈利的，是地产和房产的建设与销售。
我们认为，中国的房地产开发营运模式，已经从一般的楼盘开发，走向社区开发，并发展到新城镇开发的新阶段，由民营企业进行新型城市与中心镇的承包开发，正在全国逐步显现。珠江集团开发的京津新城，就是一个最典型的案例，其开发面积达250平方公里，建成后居住人口规划为100万，包括了工业区、教育园区、物流区及度假区。
中业集团开发的石象湖生态人居综合示范区，同样是一座城市，是一座特殊的城市。这座城市占地面积20平方公里，常驻人口3万人，非常驻人口2万人，年接待游客300万人次。
我们将这座城市的特殊性概括为以下三个方面：
1) 主题城市
所谓主题城市，是一个区别于自然聚和形成的综合城镇结构，而是按照特定目标构建的，以“生态人居”为主题的城市。整座城市规划，服务于开发商对于“生态人居”目标的探索。
2) 科学研究试验城市
我们将城市定位于“生态人居”示范，其前提是对于生态人居的科学研究。整座城市，都是生态人居科学研究的试验项目，是一个试验城。因此，对于未来的中国人居环境及城市化道路而言，这座城市充满了新的探索，却一定存在不完善的缺点。
3) 新居住模式的示范城市
这是一个示范区，一个探索最佳生态人居的示范区，一个中国城市生活方式提升的示范区。这座城市，标志着中国社会在科学的发展观指导下，新的城市化发展的成果。
这样一座城市，对于中国城市化及人居环境的研究与发展，是具有里程碑意义的。开发这样一座城市，远远超越了一般房地产商的短期盈利目标，而是一种伟大的科学技术与社会人文的综合探索。
但是，我们作为项目策划机构，必需同时把握项目的商业运作目标，力求用最好的商业模型，为我们的委托人――中业集团――提供符合其现实条件的操作计划，保证项目实施的可行性与可操作性。这，就是以房地产开发的角度，对项目的清理。本策划力求完成落脚于房地产开发的运作构架。
我们认为，本项目必需站在区域开发（新城市开发）的高度上，落脚于房地产开发的盈利目标。
2、石象湖的房地产定位
石象湖生态人居综合示范区，是一个新城市开发，这一定位已经非常明确了。但站在房地产开发的较度上，我们仍然需要给出一个定位。
主体：泛旅游房地产
附带：中心城镇房地产、农业综合房地产、教育房地产、医疗保健房地产
我们提出了泛旅游产业的概念，专指超出传统旅游的更广泛的产业关系。这些产业关系，对于分析研究产业带动区域经济发展，具有十分方便的工具作用。
所谓泛旅游产业，是指超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，其内容还包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。
泛旅游产业具有极大的区域聚集和经济带动作用，往往会带动一个区域的城市化进程，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、及旅游小城镇等等，推动区域型旅游房地产和商业房地产发展。因此，泛旅游产业被广泛用作为提升城市功能，推动城市经营的有效手段。
我们从经济运行的角度，也把泛旅游产业，看作为“出游型消费经济”。在以“出游行为”作为前提的条件下，所有的消费经济通过相互融合，构成了巨大的消费经济构架。
1) 泛旅游房地产
是以泛旅游产业为依托，开发的房地产项目，其中主要包括泛旅游项目地产，产权酒店，时权酒店，度假别墅区，休闲庄园，养老社区，泛旅游商业房地产七种形态。
泛旅游产业项目地产――指以规划为指引，对泛旅游产业相关项目的地产开发；开发商作为一级或其他方式运作的地产开发商，运用策划、规划、周边建设、土地整理等手段，获取土地升值的盈利运作；
产权酒店――以住宿单元出售产权的酒店开发模式；
时权酒店――依托分时度假交换网络，以度假时权出售的酒店开发模式；
度假别墅区――以完整的别墅或房屋单元完整产权销售的住宅开发模式；
休闲庄园――从事旅游休闲主业或用于机构、家庭休闲度假，以完整或不完整产权方式合作经营或租赁经营的大面积农业土地开发模式；
养老社区――以养老服务为依托，提供老人居住的住宅社区开发模式；
泛旅游商业房产――以泛旅游产业项目为依托，开发的休闲街区、商务休闲楼层、步行街区、商业街区、市场区及商铺、餐饮街及铺面、游客服务铺点等等全产权商业房产项目。
在本项目中，泛旅游房地产是主要的开发形态，以上其中方式都有充分的运用空间，其中，度假别墅区、产权酒店、休闲庄园是最主要的内容。
2) 中心城镇房地产
以中心镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与住宅房地产开发等等；
本项目中，石象湖镇的规划与开发，将是项目中期能否顺利展开的关键。
3) 农业综合房地产
以农业产业化为内容，按照现代农业基础设施要求开发农业土地、大棚与房屋的开发模式；包括农业庄园、现代农业基础设施、临时性建筑等；
本项目中，农村土地整合的运作，是一个必需突破的内容，由农村运用而发展的农业综合房地产，是石象湖综合试验的重中之重。
4) 教育房地产
以现代教育为依托，开发周边商业服务及住宅项目的房地产开发模式；包括大学城、私立学校、名牌学校等等；
本项目从新城市必需的教育配套角度，设计了教育房地产开发的高起点商业化方案。因为由政府提供教育配套的可能性极小，开发商必需通过商业化的教育引入，才能完成区域高水准教育配套的任务，也才可能完成新城市开发的长期目标。
5) 医疗保健房地产
以现代疗养医院、保健医院、贵族医院等为依托，开发周边商业服务与住宅项目的开发模式。
本项目从新城市必需的医疗配套与促进康疗休闲发展及养老居住的角度，设计了医疗房地产开发的高起点商业化方案。因为由政府提供医疗配套的水平不可能很高，开发商必需通过商业化的医疗引入，才能完成区域高水准医疗配套的任务，同时以疗养医院、保健医院、贵族医院的方式，提高区域泛旅游房地产的价值，并完成新城市开发的长期目标。
