1992年才起步的蓟县房地产市场在度过了十年相安无事的日子后，被一场“厮杀”改变了整体格局。

顺驰疯狂拿地

2003年10月，蓟县府君山下燕山东路和光明路的交汇处，一块面积为160多亩的地块成了顺驰试水蓟县房地产市场的胜利品，同时，这也是外地开发商向蓟县进攻的第一个信号。

该地块由起价35万元/亩飙升至72万元/亩落槌，让人大跌眼镜，即便是政府也感到有些意外。蓟县国土资源局土地储备交易中心交易部部长刘邦会说：“成交价高出起价之多使我们惊讶不已。不过，这就是市场的作用，是外界十分看好蓟县未来发展前景的一种表现。”

蓟县顺驰的一位负责人表示，看好蓟县未来房地产市场的发展是他们拿地的主要原因，同时，蓟县政府对房地产开发的大力支持也很重要。他们拿地以后，政府重新修整了周边的两条路，将来还会开发一些景点在后面的府君山上，从长远来看，土地价格并不高，物有所值。

然而，在采访中，本土开发商向记者表示，他们对顺驰这种近于疯狂的拿地方法极为不满。当时参与竞争的一位老总认为，顺驰的操作实际上是打乱了正常的市场秩序，一是让其他开发商因实力原因而暂时受损，同时也让所有准备在蓟县开发的房地产开发商难于对今后的地价做出合理的判断。拿地成本增加，房子的上市价格也势必上扬，吞下苦果的将是消费者。

一槌子买卖

目前，蓟县真正的外来者还很少，房地产开发商大多来自于天津市区。在蓟县试水的第一人，应该是天津华利得房地产开发有限公司。该公司2002年就开始进入蓟县，第一个项目也是迄今为止的惟一一个项目凭借着良好的地理位置及先入为主的身份，依靠“短平快”打法，销售情况不错，开发商大有所获，但项目收关后，没有再度出手。

与顺驰同时进入蓟县的天津华厦房地产开发公司也只拿过一块地，该地块与顺驰项目相距不远，因附近有一个水泥厂曾备受开发商冷落。但为了将蓟县打造成中等旅游城市，蓟县城内的产业布局将以旅游为重点来进行调整，高污染企业将远离县城，以确保县城高档的居住质量和旅游环境，因此华厦项目也随之受益。从市场表现上看，华厦的销售比顺驰还要好，到目前，该项目的销售已经接近尾声，售楼处也仅留下来两个人负责清盘工作，然而，据记者了解，华厦在蓟县并没有其他土地储备，近期拿地的迹象也不明显。

蓟县房管局副局长刘燕南分析认为，房地产开发商不愿意进行循环开发，只做一槌子买卖，主要是因为地价上涨速度过快。由于蓟县严格控制房地产开发用地，旅游景区周边的地块虽然抢手，但这些地目前还很难转化成开发用地，市区内的住宅及商业用地先前的放量也不大，顺驰的举动便加速了地价上扬；另外，蓟县房地产开发也受到了宏观政策的巨大冲击，二手房交易的限制政策已经出台了细则，交易税收的执行会影响很大一部分需求。近两年，撑起蓟县房地产市场的有效需求多是经历了蓟县1993年房改的购房者，他们打算改善住房条件，而并不迫切需要住房。正是这部分需求的不可控制性使得开发商难于判断市场前景。

据了解，在蓟县有长远发展计划的开发商多是将后续项目定位为非住宅产品。蓟县顺驰第一块地的最初定位虽然是住宅，但从操作上看，无论是规划设计还是产品的功能定位，都在向旅游地产看齐；第二块地的开发定位则直接朝旅游地产这块“大蛋糕”扑了上去。蓟县大通房地产正在黄崖关长城附近开发的项目，瞄准的也是旅游地产。

备受追捧的旅游地产同时也带动了商业地产的启动。位于蓟县中心区的光大商业项目正在热火朝天地施工中，该项目的开发商光大地产负责人张先生认为，旅游将成为蓟县未来最大的产业，商业地产是最直接的受益者。为寻求更适合于蓟县的区域商业地产模式，光大地产将对这一业态进行持久性的开发部署。目前，蓟县鼓楼商业区内新建商铺的开价已经达到22000元/m2，足以证明商业地产前景的光明。

竞合之路

目前，蓟县并没有成熟的商业项目，居民的整体消费水平也不高，但上升势头强劲。近几年，蓟县经济发展速度很快，据统计，2004年，蓟县农民人均纯收入2004年达到5966元，同比提高10%；完成社会消费品零售额达35.4亿元，比上年增长20%。这样高的增长态势让诸多地产商嗅到了其中的巨大商机。

然而，大量的开发建设需要大量的资金，外地开发商大都面临资金瓶颈，即使是来势汹汹、财大气粗的顺驰也难逃资金之困。记者从蓟县政府了解到，顺驰迄今仍没有全额交齐土地出让金。另据可靠消息，在府君山下的迎宾大道上开发综合项目的天津凯罗地产也因同时开发高层住宅及酒店写字楼项目而捉襟见肘。由于该项目的定位是针对高端客户，所以，商品房的均价在3500元/m2左右，一直没有下调，而这对于目前经济不发达的蓟县来说，并不具备竞争力。

刘燕南认为，造成外地开发商陷入资金困境的原因在于，蓟县目前都是进行现房交易，这对于房地产开发先期的资金投入要求非常高，靠期房预售而获取快速回款的“北京打法”在蓟县没有可施展的空间。

而且，由于本地开发商多半是国有企业，迎合了大多数购房人认为国有企业质量过关、一旦发现问题时容易保障自身利益的心理，所以，蓟县建设开发公司、渔阳建工集团开发的项目销售情况都很好。目前，本土开发商的项目入住率均较外来项目高出许多。

但是，外来房地产企业进入蓟县后，本土开发商不约而同地受到了冲击。本土的三大建筑企业中，蓟县建设开发公司以房地产开发为主，建设为辅；渔阳建工集团以建设为主，房地产开发为辅；渔阳道桥工程有限公司则是以路桥等基础设施建设为主要业务。受冲击最大的当属蓟县建设开发公司和渔阳建工集团。

蓟县建设开发公司副总经理高建光表示，明显感受到了外来压力。而目前，这些压力仅是来自于天津市内的竞争，未来，蓟县将吸引到更多来自天津之外的开发商，到时压力将更大。很多准备进入蓟县开发的地产商虽然缺失整个区域的人脉资源，但实力非常雄厚。本土开发商在整体实力上远不及全国性的大开发商，但胜在熟悉本地情况，判断地块价值有自己独到的想法，而且，企业的美誉度也是一个关键，任何外来者都不能忽略一个老国企对于区域资源的影响力。蓟县房地产的未来将是通过本外埠的合作，借用各自的优势整合分享共同的利益。